Regulamin Wspólnoty Mieszkaniowej

Załącznik nr 1 do uchwały nr 2023/12/01

z dnia 15 grudnia 2023 r.

REGULAMIN

Wspólnoty Mieszkaniowej "Słoneczne Zacisze" przyjęty uchwałą nr 2023/12/01 właścicieli lokali

w nieruchomości położonej przy ulicy Kwiatowej 12 w Warszawie w dniu 15 grudnia 2023 r.

Rozdział I

Postanowienia ogólne

1. Ogół właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości położonej przy ulicy Kwiatowej 12 w Warszawie tworzy Wspólnotę Mieszkaniową "Słoneczne Zacisze" zwaną dalej "Wspólnotą".

2. Dokumentem potwierdzającym prawo własności lokalu jest wypis z księgi wieczystej lokalu albo umowa notarialna kupna lokalu bądź prawomocne orzeczenie sądowe wraz z zaświadczeniem o złożeniu wniosku o dokonanie wpisu do księgi wieczystej.

3. Właścicielom lokali przysługuje jako prawo związane z własnością lokali udział w nieruchomości wspólnej.

4. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz część budynku, która nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

5. Udział właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

6. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

7. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

8. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Rozdział II

Prawa i obowiązki właścicieli lokali

1. Każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

3. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

4. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, a także jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

5. Właściciele lokalu oraz osoby z nimi zamieszkujące są obowiązane do przestrzegania porządku domowego. Zasady przestrzegania porządku domowego określone są w "Regulaminie porządku domowego Wspólnoty Mieszkaniowej Słoneczne Zacisze".

6. Właściciele lokalu są obowiązani do informowania Zarządu Wspólnoty o liczbie osób zamieszkujących lub stale przebywających w ich lokalach w drodze pisemnej co najmniej raz w miesiącu.

7. Na żądanie Zarządu Wspólnoty właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

8. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

    a) wydatki na drobne prace remontowe i bieżącą konserwację;

    b) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

    c) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli lokali;

    d) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

    e) wynagrodzenie członków Zarządu Wspólnoty.

9. Na potrzeby związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej tworzy się fundusz remontowy.

10. Na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości właściciele lokali są zobowiązani do uiszczania zaliczek w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

11. Wpłat z tytułu zaliczek, o których mowa w § 2 ust. 10 Regulaminu, dokonuje się na rachunek bankowy Wspólnoty nr 12345678901234567890123456 w banku PKO BP. Za datę dokonania przelewu uznaje się datę obciążenia rachunku bankowego Wspólnoty.

12. Wysokość zaliczek, o których mowa w § 2 ust. 10 Regulaminu, ustalana jest corocznie w drodze uchwały podjętej na zebraniu ogółu właścicieli lokali.

13. W razie zaległości w uiszczaniu zaliczek, o których mowa w § 2 ust. 10 Regulaminu, Wspólnota uprawniona jest do naliczania odsetek ustawowych.

14. Zarząd Wspólnoty jest obowiązany prowadzić ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomości wspólnej oraz zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną oraz koszty związane z utrzymaniem nieruchomości.

15. Rozliczenie zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną dokonywane jest po zamknięciu roku kalendarzowego.

16. Zaliczki uiszczone na potrzeby związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, które nie zostały wykorzystane w danym roku kalendarzowym, nie podlegają zwrotowi, lecz przenoszone są do wykorzystania na kolejne lata.

17. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

18. Prawo kontroli działalności Zarządu Wspólnoty przysługuje każdemu właścicielowi lokalu.

19. Prawo, o którym mowa w § 3 ust. 18 Regulaminu, obejmuje w szczególności uprawnienie do:

    a) wglądu do ksiąg, dokumentów oraz sprawozdań związanych z zarządem nieruchomości wspólnej;

    b) żądania wyjaśnień i informacji dotyczących zarządu nieruchomością wspólną.

Rozdział III

Zebrania właścicieli lokali

1. Zarząd Wspólnoty jest obowiązany zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w czerwcu każdego roku.

2. W wypadku gdy Zarząd Wspólnoty nie zwoła zebrania ogółu właścicieli w terminie, o którym mowa w § 3 ust. 1 Regulaminu, zebranie coroczne może zwołać każdy właściciel lokalu.

3. Przedmiotem corocznego zebrania właścicieli lokali powinno być w szczególności:

    a) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu;

    b) ocena pracy Zarządu Wspólnoty;

    c) sprawozdanie Zarządu Wspólnoty i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia Zarządowi Wspólnoty absolutorium.

4. Przedmiotem corocznego zebrania właścicieli mogą być także sprawy inne niż te, o których mowa w § 3 ust. 3 Regulaminu.

5. Zebranie ogółu właścicieli lokali może być także zwołane przez Zarząd Wspólnoty w każdym czasie:

    a) w razie potrzeby;

    b) na wniosek właściciela/właścicieli dysponujących 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

6. Wniosek, o którym mowa w § 3 ust. 5 lit. b Regulaminu, winien zawierać określenie spraw, które mają być przedmiotem obrad, a także projekty uchwał.

7. Zarząd Wspólnoty jest obowiązany zawiadomić każdego właściciela lokalu na piśmie o zebraniu ogółu właścicieli przynajmniej na 14 dni przed terminem zebrania.

8. Zawiadomienie, o którym mowa w § 3 ust. 7 Regulaminu, powinno zawierać informacje o:

    a) dacie i godzinie obrad,

    b) miejscu obrad,

    c) porządku obrad

oraz projekty uchwał.

9. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali zmiana ta zostaje wskazana w zawiadomieniu, o którym mowa w § 3 ust. 7 Regulaminu.

10. W zebraniu ogółu właścicieli lokali, z prawem udziału w głosowaniach nad uchwałami, mogą uczestniczyć wyłącznie właściciele lokali osobiście lub ich pełnomocnicy na podstawie pisemnie udzielonego im umocowania.

11. Osoby, o których mowa w § 3 ust. 10 Regulaminu, które uczestniczą w obradach ogółu właścicieli lokali, podpisują listę obecności, która zawiera także informacje o wielkości udziałów, jaka przysługuje danemu właścicielowi.

12. W zebraniu ogółu właścicieli lokalu uczestniczą przedstawiciele Zarządu.

13. Obradom zebrania ogółu właścicieli lokali przewodniczy przewodniczący zebrania.

14. Wyboru przewodniczącego zebrania ogółu właścicieli lokali dokonuje się na początku obrad w drodze głosowania nad jego wyborem.

15. Do pozostałych zadań przewodniczącego zebrania zalicza się w szczególności:

    a) przestrzeganie porządku obrad,

    b) zarządzanie głosowaniami nad uchwałami,

    c) ogłaszanie wyników głosowań nad uchwałami,

    d) udzielanie głosu uczestnikom obrad,

    e) wszelkie inne czynności mające na celu prawidłowe odbycie zebrania,

    f) powołanie protokolanta,

    g) kontrola sporządzania protokołu z obrad.

16. Przebieg zebrania ogółu właścicieli rejestruje się za pomocą protokołu, który sporządzany jest przez protokolanta.

17. Protokół z obrad sporządzany jest w formie pisemnej.

18. Załącznik do protokołu z obrad stanowią:

    a) lista obecności wraz z pełnomocnictwami,

    b) treść uchwał poddanych pod głosowanie,

    c) wyniki głosowań.

19. W razie gdy uchwała ma być podjęta częściowo na zebraniu ogółu właścicieli lokali, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów, zbieranie głosów odbywa się po odbyciu zebrania ogółu właścicieli lokali.

Rozdział IV

Uchwały właścicieli lokali

1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd.

2. Uchwała może być także wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

3. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

4. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź obydwa te warunki są spełnione łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

5. Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika.

6. Ustanowienia pełnomocnika, o którym mowa w § 4 ust. 5 Regulaminu, współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

7. Uchwała właścicieli lokali może zostać podjęta w trybie indywidualnego zbierania przez Zarząd głosów, jeżeli:

    a) uchwała musi zostać podjęta w trybie pilnym,

    b) z innych ważnych przyczyn,

    c) uchwała, która została poddana pod głosowanie na zebraniu, nie uzyskała wymaganej większości, zaś wyniki głosowania wskazują, że może ona uzyskać taką większość głosami nieobecnych na zebraniu właścicieli.

8. W razie, gdy uchwała ma być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania, w głosowaniu w trybie indywidualnego zbierania głosów uczestniczą wyłącznie ci właściciele, którzy nie uczestniczyli w głosowaniu na zebraniu.

9. W głosowaniu nad uchwałami podejmowanymi w drodze indywidualnego ich zbierania przez Zarząd właściciel lokalu może być reprezentowany przez pisemnie do tego umocowanego pełnomocnika.

10. Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia, chyba że w uchwale postanowiono inaczej.

11. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu zostaje powiadomiony na piśmie.

12. Powiadomienie, o którym mowa w § 4 ust. 11 Regulaminu, dokonuje się za pokwitowaniem odbioru zawierającym datę jego przyjęcia.

13. Uchwały właścicieli lokali wykonuje Zarząd.

14. Każdy z właścicieli jest uprawniony do wglądu do dokumentacji odzwierciedlającej sposób głosowania w danej sprawie.

15. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali Zarząd może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

16. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

17. Powództwo, o którym mowa w § 4 ust. 11 Regulaminu, może być wytoczone przeciwko wspólnocie w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

18. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Rozdział V

Zarząd nieruchomością wspólną

1. Zarząd nieruchomością wspólną może być sprawowany przez jedną lub trzy osoby.

2. Gdy Zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za Wspólnotę składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

3. Zarząd jest kadencyjny, a jego kadencja trwa do czasu odbycia się kolejnego corocznego zebrania ogółu właścicieli lokali.

4. Zmiana składu Zarządu może nastąpić w każdym czasie.

5. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.

6. Zarząd kieruje sprawami Wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

7. Czynności zwykłego zarządu podejmuje Zarząd samodzielnie.

8. Do podjęcia przez Zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca Zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

9. Za czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu uznaje się w szczególności:

    a) ustalenie wynagrodzenia Zarządu;

    b) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

    c) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

    d) zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

    e) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

    f) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;

    g) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

    h) nabycie nieruchomości;

    i) wytoczenie powództwa w przedmiocie przymusowej sprzedaży lokalu w drodze licytacji;

    j) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynków służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

    k) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;

    l) określenie zakresu i sposobu prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej;

    m) uchwalenie i zmiany wszelkich regulaminów Wspólnoty;

    n) utworzenie i zmiany dotyczące funduszu remontowego;

    o) wybór Zarządu lub jego członków, a także ich odwołanie lub zawieszenie.

10. Za wykonywanie swoich zadań członkowie Zarządu otrzymują wynagrodzenie.

11. Do zakresu obowiązków Zarządu Wspólnoty zalicza się w szczególności:

    a) zwoływanie zebrań ogółu właścicieli lokali;

    b) zawiadamianie każdego właściciela o zebraniu ogółu właścicieli lokali;

    c) organizację zebrań właścicieli lokali;

    d) opracowywanie projektów uchwał na zebrania ogółu właścicieli lokali;

    e) zbieranie głosów od właścicieli lokali, gdy uchwała ma być podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie;

    f) wykonanie podjętych uchwał;

    g) prowadzenie rejestru uchwał;

    h) prowadzenie ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej;

    i) przechowywanie dokumentacji technicznej budynku;

    j) prowadzenie oraz aktualizowanie spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej;

    k) zawarcie umowy ubezpieczenia części wspólnej nieruchomości;

    l) zapewnienie dla nieruchomości wspólnej dostaw energii elektrycznej, energii cieplnej, gazu, wody, odprowadzania ścieków, wywozu nieczystości stałych;

    m) dbanie o porządek i czystość nieruchomości wspólnej;

    n) przyjmowanie zgłoszeń, skarg i wniosków składanych przez właścicieli lokali;

    o) reprezentacja Wspólnoty przed sądami, organami administracji publicznej oraz wszelkimi innymi osobami trzecimi;

    p) dokonywanie wszelkich opłat dotyczących nieruchomości wspólnej, poza tymi, które pokrywane są bezpośrednio przez właścicieli lokali przez rachunek bankowy Wspólnoty;

    q) składanie corocznie właścicielom lokali sprawozdania ze swojej działalności;

    r) przygotowanie i realizacja rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną.

Rozdział VI

Postanowienia końcowe

1. Regulamin wchodzi w życie z dniem jego uchwalenia.

2. W zakresie nieuregulowanym w niniejszym Regulaminie zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) oraz przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93).

3. Jakiekolwiek zmiany w niniejszym Regulaminie wymagają podjęcia uchwały właścicieli lokali.