Wyrok Sądu Rejonowego

Sygn. akt I C 1234/23 dnia 15 marca 2024 r.

WYROK

w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej

Sąd Rejonowy w Warszawie, I Wydział Cywilny, Sygn. akt I C 1234/23

w składzie:

Przewodniczący: Anna Nowak

Protokolant: Jan Kowalski

po rozpoznaniu w dniu 10 marca 2024 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Elektro-Tech Sp. z o.o.

przeciwko Bud-Invest S.A.

o zapłatę 10 000 zł

1. Zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 10 000 zł (dziesięć tysięcy złotych) wraz z ustawowymi odsetkami od 1 lutego 2024 r. do dnia zapłaty.

2. Zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 1200 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Anna Nowak

Sygn. akt I C 1234/23 dnia 15 marca 2024 r.

UZASADNIENIE

Pozwem z 1 lutego 2024 r. powód Elektro-Tech Sp. z o.o. wniósł o zasądzenie od pozwanej Bud-Invest S.A. kwoty 10 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. W uzasadnieniu wskazał, że w dniu 15 grudnia 2023 r. powód zawarł umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości Konstancin-Jeziorna. Jako sprzedawca została wskazana w umowie Bud-Invest S.A.. W imieniu sprzedającej umowę zawarł Adam Wiśniewski, który oświadczył i pisemnie potwierdził, że działa z upoważnienia Bud-Invest S.A.. Świadkiem zawarcia umowy i oświadczenia o upoważnieniu do działania w imieniu Bud-Invest S.A. był Piotr Zieliński. W dniu 15 grudnia 2023 r. Elektro-Tech Sp. z o.o. wpłacił Adamowi Wiśniewskiemu kwotę 5000 zł tytułem części ceny nabycia ww. nieruchomości. Na potwierdzenie prawa własności nieruchomości powodowi przedłożono akt notarialny, na podstawie którego pozwana nabyła tą nieruchomość. Pismem z 15 stycznia 2024 r. powód zwrócił się do pozwanej w sprawie zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Pismem z 20 stycznia 2024 r. powód wezwał pozwaną do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości i wyznaczył pozwanej termin do zawarcia tej umowy najpóźniej do dnia 1 lutego 2024 r. Wnioskodawca kilkukrotnie zwracał się do pozwanej o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, jednak Adam Wiśniewski odpowiedział mu, że umowa nie zostanie zawarta, bo nieruchomość została już sprzedana innej osobie, a wpłacone przez niego pieniądze w wysokości 5000 zł "przepadły". Po uzyskaniu odpowiedzi, że nieruchomość nie zostanie mu sprzedana wierzyciel zwracał się kilkakrotnie do Adama Wiśniewskiego o zwrot wpłaconej przez niego kwoty 5000 zł, a także o zastosowanie się do postanowienia § 5 umowy. Także pani Prezes Bud-Invest S.A. była wzywana do zwrotu wpłaconej zaliczki w podwójnej wysokości, czyli 10 000 zł zgodnie z § 5 umowy, jednak do dnia dzisiejszego nie wpłaciła żądanej kwoty, nie udzieliła żadnej odpowiedzi na kierowane do niej pisma wysyłane pocztą, całkowicie ignorując sprawę. W toku postępowania zainicjowanego na skutek zawiadomienia o podejrzeniu popełnienia przestępstwa pozwana potwierdziła fakt zawarcia umowy z powodem oraz fakt przyjęcia od powoda kwoty 5000 zł tytułem zadatku na poczet ceny nabycia nieruchomości.

W dniu 10 lutego 2024 r. został wydany nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.

W dniu 20 lutego 2024 r. pozwana Bud-Invest S.A. złożyła sprzeciw, którym zaskarżyła nakaz w całości i wniosła o oddalenie powództwa. W uzasadnieniu pozwana zaprzeczyła wszystkim twierdzeniom powoda z wyjątkiem tych wyraźnie przyznanych. Podniosła, że w przedmiotowym stanie faktycznym nie znajduje zastosowania § 5 umowy z dnia 15 grudnia 2023 r. na który powołuj się powód z poniższych przyczyn. Umowa przyrzeczona sprzedaży nie została zawarta z przyczyn leżących po stronie kupującego. Pełnomocnik pozwanej - Adam Wiśniewski wielokrotnie kontaktował się telefonicznie ze stroną kupującą wzywając do przystąpienia do umowy przyrzeczonej. Powodem niedojścia do skutku umowy przyrzeczonej był brak środków po stronie powoda na pokrycie ceny zakupu nieruchomości. Pozwana nigdy nie upoważniła pełnomocnika - Adama Wiśniewskiego do zawarcia w umowie zapisu zawartego w § 5 umowy, jak również do przyjmowania zaliczki ani zadatku. Pozwana nigdy na taki zapis nie wyraziła i nie wyrazi zgody, a powód nie wykazał w żaden sposób, aby pełnomocnik pozwanej umocowany był do zaciągania takich zobowiązań ani do przyjmowania jakichkolwiek wpłat. W związku z powyższym należy stwierdzić, że taki zapis umowny nie wiąże w żaden sposób pozwanej. Pozwana wskazuje ponadto, iż nie podjęła od powoda kwoty 5000 zł, chociaż wie, że taka kwota została pobrana przez pełnomocnika. Kwota ta nigdy nie przysporzyła majątku pozwanej. W związku z tym powód winien kierować swoje roszczenie przeciwko pełnomocnikowi, a nie pozwanej. Pozwana wskazuje nadto, iż na skutek niedotrzymania przez powoda umowy przedwstępnej zmuszona była sprzedać nieruchomość za kwotę 450 000 zł, a więc o 50 000 zł niższą niż cena ustalona w umowie przedwstępnej z dnia 15 grudnia 2023 r. Powód jedynie z ostrożności procesowej wskazuje, na marginesie, iż również z cywilnoprawnego punktu widzenia roszczenie dochodzone przez powoda jest niezasadne z uwagi na fakt, iż zaliczka nie może podlegać zwrotowi w dwukrotnej wysokości.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 15 grudnia 2023 r. powód Elektro-Tech Sp. z o.o. zawarł z pozwaną Bud-Invest S.A. umowę przedwstępną do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, nazwaną przez strony "Umową Przedwstępną Sprzedaży Nieruchomości". Przedmiotem umowy była działki nr 123/4 położona w miejscowości Konstancin-Jeziorna o powierzchni 0,15 ha, których pozwana Bud-Invest S.A. była właścicielką. Strony ustalił cenę działek na kwotę 500 000 zł. Powód wpłacił przy zawarciu umowy kwotę 5000 zł, która miała zostać zaliczona na poczet ceny nieruchomości. Pozostała kwota ceny sprzedaży miała zostać wręczona pozwanej w dniu podpisania umowy przyrzeczonej. Strony ustaliły, że w przypadku zrezygnowania z zakupu działek przez powoda traci on wpłaconą kwotę 5000 zł oraz pozostałe poniesione koszty, a w przypadku rezygnacji przez pozwaną, zobowiązuje się ona do zwrotu tej kwoty w podwójnej wysokości oraz pokrycia kosztów poniesionych przez powoda. W imieniu pozwanej umowę podpisał jej ojciec Adam Wiśniewski, który został przez nią ustnie upoważniony do dokonania tej czynności. Pełnomocnik pozwanej przedłożył powodowi umowa darowizny, z której wynikało, że pozwana jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Projekt umowy został przygotowany przez ojca pozwanej Adama Wiśniewskiego, a następnie podpisany przez niego, powoda oraz jako świadka transakcji Piotra Zielińskiego. Po zawarciu umowy pełnomocnik Adam Wiśniewski poinformował pozwaną Bud-Invest S.A. o zawarciu umowy i pobraniu kwoty 5000 zł na poczet ceny sprzedaży.

(dowód: umowa "Umowa Przedwstępna Sprzedaży Nieruchomości" z 15 grudnia 2023 r., zeznania powoda Elektro-Tech Sp. z o.o. - k. 20, zeznania świadka Piotra Zielińskiego - k. 35, zeznania pozwanej Bud-Invest S.A. złożone w sprawie prowadzonej w Prokuraturze Rejonowej w Piasecznie pod sygn. akt 1 Ds. 123/24 - k. 50, zeznania świadka Adama Wiśniewskiego złożone w sprawie prowadzonej w Prokuraturze Rejonowej w Piasecznie pod sygn. akt 1 Ds. 123/24 - k. 65, umowa darowizny - akt notarialny Rep. A nr 1234/2023 - k. 80)

20 stycznia 2024 r. pozwana Bud-Invest S.A. sprzedała przedmiotową nieruchomość innej osobie.

(bezsporne, zeznania świadka Adama Wiśniewskiego - k. 35)

Pismem z 15 stycznia 2024 r. powód wezwał pozwaną do zawarcia umowy przyrzeczonej.

(dowód: pismo z 15 stycznia 2024 r. - k. 15).

Pismem z 20 stycznia 2024 r. powód ponownie wezwał pozwaną do zawarcia umowy przyrzeczonej wyznaczając termin najpóźniej do 1 lutego 2024 r.

(dowód: pismo z 20 stycznia 2024 r. wraz z dowodem nadania listu poleconego - k. 18)

Pismem z 2 lutego 2024 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 10 000 zł tytułem zwrotu podwójnej zaliczki, którą powód wpłacił przy zawarciu umowy przyrzeczonej.

(dowód: pismo z 2 lutego 2024 r.)

Powyższy stan faktyczny został ustalony na podstawie wiarygodnych w całości wymienionych dokumentów, wiarygodnych w całości zeznań powoda Elektro-Tech Sp. z o.o., w części wiarygodnych zeznań pozwanej Bud-Invest S.A. oraz świadka Adama Wiśniewskiego.

Sąd dał wiarę zeznaniom powoda Elektro-Tech Sp. z o.o., albowiem były logiczne spójne, korespondowały z pozostałym wiarygodnym materiałem dowodowym, w szczególności dokumentami zgromadzonymi w sprawie.

Sąd dał wiarę zeznaniom pozwanej Bud-Invest S.A. i świadka Adama Wiśniewskiego tylko w zakresie, w jakim nie były sprzeczne z pozostałym, wiarygodnym materiałem dowodowym. Ich zeznania były co do zasady nielogiczne, sprzeczne z ich własnymi wcześniejszymi zeznaniami i podporządkowane wyłącznie na osiągnięcie określonego celu procesowego - a mianowicie doprowadzenia do oddalenia powództwa. W szczególności Sąd nie dał wiary pozwanej i świadkowi odnośnie tego, że pozwana nie udzieliła ustnego pełnomocnictwa do zawarcia umowy, że Adam Wiśniewski pobrał zaliczkę w imieniu własnym a nie córki, zawarł umowę przedwstępną z Janem Kowalskim. Ich zeznania były w tym zakresie nielogiczne, niespójne, a przeczyły im ich własne zeznania złożone w sprawie toczącej się w Prokuraturze Rejonowej w Piasecznie w sprawie 1 Ds. 123/24. Wersja przebiegu zdarzeń i charakteru umowy zaprezentowana w tym postępowaniu całkowicie różni się od przedstawionej w niniejszej sprawie. Świadek wprost zaprzeczył w zeznaniach złożonych przed sądem swoim zeznaniom złożonym w postępowaniu karnym. Przesłuchiwany w sprawie 1 Ds. 123/24 zeznał: "Zawarłem umowę w imieniu córki" - k. 25 akt 1 Ds. 123/24. Na rozprawie w dniu 10 marca 2024 r. zeznał: "Zawarłem umowę w imieniu własnym" - k. 95. Po odczytaniu mu wcześniejszych zeznał dalej utrzymywał: "Nie pamiętam, co zeznawałem wcześniej" - k. 95.

Zeznaniom świadka Adama Wiśniewskiego odnośnie tego, że zawarł umowę w imieniu własnym, przeczy sporządzona przez niego samego umowa z 15 grudnia 2023 r. Podobnie dokument ten przeczy temu, aby stroną umowy był Jan Kowalski, a nie powód. Sprzeczność swoich zeznań z treścią tego dokumentu świadek tłumaczy albo lukami w pamięci, albo swoją nieuwagą. Przykładowo zeznał: "Nie zwróciłem uwagi na to, co podpisuję" - k. 95. Nielogiczne były jego zeznania odnośnie tego, że córka nakazała mu zwrócić zaliczkę, ale on tego nie robił wbrew jej woli. Świadek najpierw stwierdził "Córka kazała mi oddać pieniądze". Dalej uzasadnił to, że nie spełnił rzekomej woli córki i nie oddał kwoty 5000 zł w ten sposób: "Nie oddałem pieniędzy, bo nie miałem ich przy sobie" - k. 95.

Podobnie pozwana Bud-Invest S.A. na rozprawie przedstawiła całkowicie odmienną wersję wydarzeń niż w sprawie 1 Ds. 123/24. Tam zeznała: "Upoważniłam ojca do zawarcia umowy" oraz dalej "Ojciec poinformował mnie o pobraniu zaliczki" - k. 30 akt 1 Ds. 123/24. Na rozprawie w dniu 10 marca 2024 r. pozwana zeznała: "Nie upoważniłam ojca do zawarcia umowy" - k. 90. Bud-Invest S.A. przeczyła sama sobie również w zeznaniach składanych w toku niniejszej sprawy. Na rozprawie w dniu 10 marca 2024 r. zeznała: "Nie wiedziałam o pobraniu zaliczki" - k. 90, podczas gdy na rozprawie w dniu 20 lutego 2024 r. słuchana informacyjnie, które to twierdzenia jednak w całości potwierdziła na rozprawie w dniu 10 marca 2024 r. oświadczyła: "Ojciec poinformował mnie o pobraniu zaliczki" - k. 75, a dalej mówiła: "Byłam zdziwiona, że ojciec pobrał zaliczkę" - k. 75.

Należy podkreślić, że zeznania pozwanej i jej ojca świadka Adama Wiśniewskiego złożone w sprawie 1 Ds. 123/24 również nie były w ocenie sądu w pełni wiarygodne. Sąd nie dał wiary co do tego, że pozwana albo też jej pełnomocnik wyznaczyli powodowi jakikolwiek termin do zawarcia umowy przyrzeczonej. Ich zeznania były w tym zakresie gołosłowne, a jednocześnie ukierunkowane na uniknięcie odpowiedzialności karnej przez Adama Wiśniewskiego i Bud-Invest S.A.. W zeznaniach złożonych w toku niniejszej sprawy przyznali, że nigdy nie wzywali powoda do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Sąd dał wiarę w całości dokumentom zgromadzonym w sprawie, gdyż żadna ze stron ich nie kwestionowała, a i Sąd nie znalazł ku temu podstaw. Pozwana nie kwestionowała prawdziwości samej umowy, nie podnosiła, że została sfałszowana czy też podrobiona, a jedynie podnosiła, że nie upoważniła swojego ojca Adama Wiśniewskiego do jej zawarcia. Należy podkreślić, że dokument ten ma szczególne znaczenie, bo został sporządzony w sytuacji, gdy między stronami nie było jeszcze konfliktu. Został przy tym przygotowany przez pełnomocnika, a zarazem ojca pozwanej Adama Wiśniewskiego.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo było zasadne.

Z ustalonego stanu faktycznego wynika jednoznacznie, że powód wpłacił pozwanej kwotę 5000 zł tytułem zadatku na poczet zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości opisanej w umowie. Strony zawarły umowę przedwstępną, w której uzgodniły istotne warunki umowy przyrzeczonej takie jak: przedmiot sprzedaży i wysokość ceny. Zgodnie z art. 389 § 1 kodeksu cywilnego umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, jednakże strony nie muszą wyznaczać terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Zgodnie z art. 390 § 1 k.c. jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Celem zabezpieczenia interesów obu stron powód wręczył ojcu pozwanej, a zarazem jej pełnomocnikowi Adamowi Wiśniewskiemu kwotę 5000 zł. Strony ustaliły, że w przypadku gdy do zawarcia umowy nie dojdzie ze strony powoda, to wręczona kwota przepada, natomiast gdyby nie doszło z przyczyn leżących po stronie pozwanej, to będzie ona zobowiązana do zapłaty dwukrotności wręczonej kwoty. W umowie, przygotowanej przez Adama Wiśniewskiego strony posłużyły się sformułowaniem "zaliczka", jednak z treści tejże umowy wynika jednoznacznie, że jest to w istocie zadatek. W myśl art. 65 § 2 k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

Zgodnie z treścią art. 394 § 1 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W myśl art. 394 § 2 k.c. w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. W zawartej w dniu 15 grudnia 2023 r. umowie strony powieliły kodeksowe sformułowanie dotyczące zadatku.

Z ustalonego stanu faktycznego wynika jednoznacznie, że do zawarcia umowy nie doszło wyłącznie z przyczyn leżących po stronie pozwanej. Bud-Invest S.A. sprzedała przedmiotową nieruchomość innej osobie nie wzywając powoda do zawarcia umowy przyrzeczonej ani nie wyznaczając mu żadnego terminu. Jej twierdzenia zawarte w sprzeciwie, z których wynikałaby teza przeciwna, były nieprawdziwe i gołosłowne. Przeczą temu nawet jej zeznania i świadka Adama Wiśniewskiego. Pozwana zeznała: "Nie wzywałam powoda do zawarcia umowy" - k. 90. Dalej zeznała: "Nie pamiętam, czy ojciec wzywał powoda do zawarcia umowy" - k. 90. Również Adam Wiśniewski zeznał, że nie wzywał powoda do zawarcia umowy: "Nie wzywałem powoda do zawarcia umowy" - k. 95. Pozwana w sprzeciwie wniosła o przeprowadzenie dowodu z bilingów połączeń z numeru Adama Wiśniewskiego, lecz owego dokumentu nie przedłożyła. Wniosek o przeprowadzenie tego dowodu na podstawie art. 217 § 3 k.p.c. podlegałby oddaleniu, gdyż jego przeprowadzenie prowadziłoby jedynie do zwłoki w postępowaniu. Z bilingów wynika jedynie fakt nawiązania połączenia, a nie treści rozmowy. Pozwana przed zamknięciem rozprawy nie wniosła o uzupełnienie materiału dowodowego w tym zakresie. Z cytowanych już jednak wyżej zeznań pozwanej i Adama Wiśniewskiego wynika, że nie kontaktował się on telefonicznie z powodem:

Z uwagi na powyższe na podstawie art. 394 § 1 k.c. należało zasądzić od pozwanej na rzecz powoda kwotę 10 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Powód był uprawniony do domagania się odsetek co najmniej od momentu wezwania pozwanej do zapłaty, jednakże Sąd nie mógł zgodnie z art. 321 § 1 k.p.c. wyjść poza żądanie pozwu. O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 k.c.

Wszystkie podniesione przez pozwaną zarzuty okazały się chybione. Z ustalonego stanu faktycznego, w tym zeznań samej pozwanej i Adama Wiśniewskiego złożonych w toku postępowania przygotowawczego w sprawie 1 Ds. 123/24, wynika jednoznacznie, że udzieliła pełnomocnictwa ojcu do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości i do przyjęcia zadatku na poczet zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie ma znaczenia, czy pełnomocnik pozwanej przekazał jej pobraną od powoda kwotę i czy kwota ta "przysporzyła majątku pozwanej". Ma to znaczenie wyłącznie w relacji pozwanej i jej pełnomocnika, a nie w stosunku do powoda.

Z ustalonego stanu faktycznego nie wynika również, aby stroną umowy przedwstępnej był Jan Kowalski. Przeczy temu treść zawartej umowy, która jak już wskazano wyżej została przygotowana przez ojca pozwanej Adama Wiśniewskiego. Argument ten pojawił się dopiero na etapie niniejszego postępowania i to dopiero na rozprawie, we wcześniejszych zeznaniach oraz w sprzeciwie pozwana i jej pełnomocnik twierdzili, że zawarli umowę przedwstępną z powodem. Należy podkreślić, że skoro pozwana utrzymuje, że zawarła umowę przedwstępną z Janem Kowalskim, to jej twierdzenia o rzekomym wzywaniu powoda do zawarcia umowy przyrzeczonej, zawarte w sprzeciwie, były całkowicie nielogiczne.

Na marginesie należy podnieść, że zarówno Prokurator Rejonowy w Piasecznie, jak i Sąd Rejonowy w Piasecznie w uzasadnieniu swoich postanowień o umorzeniu dochodzenia i o utrzymaniu w mocy zaskarżonego postanowienia wskazali, że jest bezspornym, że strony zawarły umowę przedwstępną, a Adam Wiśniewski został upoważniony przez pozwaną do jej zawarcia i do przyjęcia zaliczki.

Pozwana nie udowodniła w toku procesu, że "powód nie miał środków na zakup nieruchomości". Pozwana nie precyzuje na czym polegał ów "brak środków", kto go zastosował i jakie miało to znaczenie dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że do zawarcia umowy z powodem nie doszło wyłącznie z winy pozwanej, bowiem nie wyznaczając powodowi terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedała nieruchomość innej osobie.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. Powód wygrał sprawę w całości, stąd pozwany winien na jego rzecz zapłacić koszty sądowe, które sprowadzają się do wpisu sądowego od pozwu w wysokości 500 zł, a także kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 700 zł, a także opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika procesowego wynika z § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r.

(-) Anna Nowak